L’home sharing è un fenomeno che ha iniziato a diffondersi già da qualche anno ma che ancora oggi presenta profili piuttosto confusi.

L’enorme crescita del mercato dell’affitto delle stanze o delle abitazioni tramite piattaforme online, quali Airbnb, Booking, Homeaway, ha portato alla revisione di molte delle discipline regionali che regolano la materia del turismo, imponendo nuovi adempimenti per i bed and breakfast e per le locazioni turistiche.

In materia di turismo, infatti, la potestà legislativa spetta alle Regioni e, quindi, le norme alle quali fare riferimento, per quanto riguarda il rilascio di autorizzazioni e la gestione delle attività, sono le leggi regionali e i regolamenti comunali.

I contratti di locazione di tipo turistico sono espressamente previsti dal Codice Civile agli articoli 1571 e s.s.; hanno l’obbligo della forma scritta e, a differenza delle altre forme contrattuali, non è prevista come obbligatoria la registrazione del contratto se la locazione ha una durata inferiore a 30 giorni, con la conseguenza che il contratto non è soggetto né ad imposta di registro, né all’imposta di bollo.

Il contratto di locazione turistica non prevede nessuna regola per la determinazione del canone che è affidata completamente all’autonomia delle parti, compresa la previsione o meno di caparre o cauzioni.

Perché si abbia locazione turistica, l’appartamento deve essere sprovvisto di servizio di cambio biancheria (asciugamani, lenzuola, etc.) e sarà quindi il conduttore che dovrà occuparsi di mantenere in ordine l’appartamento durante la permanenza. È proprio l’assenza di offerta di servizi aggiuntivi, come la pulizia giornaliera, il cambio di biancheria o altri servizi quali la colazione, l’elemento di differenziazione rispetto alle attività di case vacanza o B&B; l’offerta di tali servizi potrebbe infatti determinare il rischio di una riqualificazione dell’attività in attività di tipo alberghiero da svolgersi con l’apertura di una partita Iva.

Quindi le locazioni turistiche presentano notevoli vantaggi:

  • esercizio di attività in forma non imprenditoriale;
  • nessun obbligo di apertura di una partita Iva;
  • nessun obbligo di iscrizione in Camera di Commercio;
  • non necessaria la SCIA in Comune;
  • applicazione della cedolare secca.

In pratica gli unici adempimenti richiesti sono la predisposizione di un contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti e la ricevuta, da rilasciare al momento del pagamento del canone di locazione con la marca da bollo se l’importo è superiore a € 77,47.

Un adempimento fondamentale è la comunicazione delle presenze alla Questura, secondo quanto previsto dall’art. 109 del r.d. n. 773 del 1931 (c.d. Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza).

Il “Decreto Sicurezza” è intervenuto sancendo che gli obblighi di comunicazione delle presenze si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiori a 30 giorni. Infatti, ai sensi della normativa di polizia, tutte le attività ricettive rientrano nella definizione di “pubblico esercizio” ed in quanto tali sono sottoposte alla disciplina amministrativa per essi prevista.

Per la trasmissione dei dati alla Questura è stato implementato il portale Alloggiatiweb, sul quale accreditarsi ed effettuare l’invio dei dati delle presenze degli ospiti.

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