Alle volte, in ambito condominiale, ci si domanda se e quando possa nascere o morire un condominio, o se comunque la sua conformazione, non soltanto fisica, ma anche giuridica e fiscale, possa essere soggetta a cambiamenti. La risposta è che, ogni qual volta vi siano dei beni in comune, quali quelli elencati nell’art. 1117 c.c., il condominio sia a prescindere esistente per sua natura, sia che sia stato eletto fiscalmente sia che non lo sia. Nello specifico, laddove vi siano delle strutture comuni a tutti i condomini, come tetto, muri maestri, androni, scale ecc (questo avviene più frequentemente in caso di condominii c.d. verticali, cioè i classici palazzi che idealmente associamo all’idea di condominio tout court), ma anche viali, tubazioni, giardini, il servizio di guardiania (alle volte capita in caso di condominio orizzontale, costituito da villette a schiere et similia). Partendo da questo presupposto, può darsi il caso di un edificio che per sua natura costituisce condominio (e in effetti, è proprio e solo la natura stessa dell’immobile a qualificarlo come tale), pur non essendo legalmente costituito: è evidente che, da questo fatto, deriveranno delle responsabilità su quello che costituisce la cosa comune, gli impianti, le strutture ecc, e quindi sarà comunque consigliabile rivolgersi ad un amministratore e mettersi in linea con quelli che sono gli adempimenti necessari. Parimenti, ci si può domandare se un condominio che non è mai stato tale sotto un profilo fiscale, possa diventarlo e poi cessare la propria esistenza, magari in virtù di una necessità isolata, come ad esempio il rifacimento di una struttura portante comune, inserita in un contesto in cui di comune c’è solamente l’illuminazione: la risposta è certamente si, anche se è opportuno valutare prima la convenienza o meno di tale operazione.

Arrivati a questo punto, abbiamo capito come la vita di un condominio possa essere regolamentata: è possibile anche cambiarne la forma ed il contenuto in itinere? Ancora una volta la risposta sarà affermativa, in quanto non è da escludere che i condomini optino, in assemblea, per una novazione, secondo i quorum specifici stabiliti all’interno del codice civile, ma non solo: può darsi l’ipotesi di un condominio che, sfruttando il piano casa, aggiunga una nuova unità immobiliare, risultante dall’ampliamento di spazi comuni come il sottotetto, che pertanto diventerà di proprietà del condominio, e potrà essere -in quanto tale- venduta dal condominio ad un privato, in modo tale da poter realizzare altri interventi ritenuti necessari: questo inevitabilmente comporta un cambiamento nella struttura, ma un mantenimento, se non addirittura un ampliamento, degli spazi comuni: pertanto il condominio dovrà ritenersi vivo e vegeto.

Concluderò il mio articolo con un caso che trovo emblematico per comprendere fino in fondo l’argomento: sia data l’ipotesi di un condominio orizzontale che purtroppo prende fuoco, e le fiamme arrivano a raderlo quasi interamente al suolo: in questo caso esisterà un condominio? Oppure dovranno essere i singoli provati a farsi carico ciascuno del proprio pezzettino? E in che modo? Beh, vi basti sapere che una risposta univoca, certa, e incontrovertibile non ve la posso dare, anche in un caso che pare essere così scontato: ci potrà essere, infatti, caso e caso, e ciascuna singola situazione, a parità di altre condizioni, dovrà essere attentamente approfondita. Come sempre, avvaletevi di un buon esperto, e non date mai per scontata la risposta a questi quesiti!

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