Nei cosiddetti “anni d’oro” (…) esistevano persone in grado di procurarsi da vivere acquistando immobili all’asta e rivendendoli, in poco tempo, con (piccolo o) grande profitto. Molti di noi sono convinti che anche oggi sia possibile, e sia possibile alle medesime condizioni; inoltre, credono che sia sufficiente possedere un gruzzolo iniziale e “un po’ di naso”. Con questo articolo non posso svelarvi tutti i segreti necessari per sfondare in questo campo, ma posso sicuramente mettervi in guardia, attraverso qualche spunto di riflessione. Posto che il c.d. naso di cui parlavo prima è sempre necessario, mentirei a parlarvi di come determinare il valore esatto di un immobile e come scovare l’affare del secolo, e quindi preferisco attenermi a quella che è la mia materia: il condominio. “Ma si, è un buon affare, condominio o non condominio, a prescindere… quindi chi se ne frega!” E invece no.

Supponiamo che abbiate addocchiato un bellissimo appartamento da 100 mq in un contesto condominiale, all’interno di una zona in cui il valore medio è di 1.500 Euro/mq: riuscire ad aggiudicarselo a 500 Euro/mq è in linea di principio un affarone, certo: ma non aprioristicamente.

Poniamo il caso quindi di una palazzina, occupata da persone alle quali qualche scellerato in banca aveva concesso il mutuo (su che basi non si sa, ma un tempo effettivamente usava fare anche così): ci troviamo di fronte un condominio pieno di soggetti che, oltre a non pagare le rate del mutuo, non si sono mai premurate di pagare nemmeno le spese condominiali.

Pur essendo sempre stato l’amministratore molto zelante, è la banca ad avere la meglio: l’appartamento sarà il primo di una lunga serie ad andare all’asta, e ovviamente all’istituto non interesserà in alcun modo la problematica condominiale.

Dopo un paio di aste andate deserte riusciamo ad aggiudicarci l’immobile per addirittura soli 30.000 Euro… Non ci sembra neanche vero! Certo, una volta preso possesso dello stesso, ci accorgiamo che è proprio da rifare, e che non è possibile salvare nulla: pavimenti, rivestimenti, arredi, impianti, infissi: è tutto un disastro. La ristrutturazione totale verrebbe 100.000 Euro, ma noi che siamo incredibilmente bravi riusciamo a risparmiare, spendendone “solo” 80 (totale 110 con l’acquisto): ora abbiamo un bell’appartamento nuovo fiammante. In quel mentre ci recapita una raccomandata da parte dell’amministratore, dalla quale si evince che il gentile condomino cessato non ha pagato le spese condominiale per totale 30.000 Euro, ma… niente paura! In base all’art. 63 disp. Att. Cod. Civ. 10.000 si riferiscono ai due anni precedenti all’acquisto, e quindi vedono l’attuale condomino solidalmente responsabile assieme all’ex, che tuttavia risulta irreperibile e certamente incapiente (e siamo a 120): gli altri sono affari del condominio!

Peccato che, a questo punto, anche le altre unità vengano vendute, e quindi anche il loro debito residuo venga spalmato sugli altri condomini, portandoci a versare altri 20.000 Euro: nel frattempo sono passati due anni, e noi abbiamo accumulato 10.000 Euro di spese condominiali, arrivando a totali 150, il valore di mercato (in questo frangente la cornice condominiale è stata così malconcia e in subbuglio che qualsiasi trattativa per la vendita o la locazione è andata in fumo, comportandoci evidentemente quello che i giuristi definiscono un lucro cessante).

Ora però il tornado è finito, e anche l’amministratore può tirare un sospiro di sollievo e portare in assemblea le problematiche che per anni e ovvi motivi erano state sottaciute: tetto da rifare, scarichi malconci, facciate che cadono a pezzi ed altre amenità. Spesa: 20.000 complessivi per la bonifica delle cose più urgenti, vistose e –ahi noi- corpose.

Morale della favola? Abbiamo speso 170 per un immobile che valeva 150, e che quindi faremo molta fatica a vendere a pari; abbiamo investito danaro, fatica e tempo in una chimera che sembrava garantire il maggior margine possibile di soddisfazione e si è poi rivelata la peggiore delle fregature.

Che fare allora? Il consiglio è sempre lo stesso: mettetevi nelle mani di chi veramente merita la vostra fiducia, e fate attenzione: che sia persona coscienziosa e seria.

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