All’interno di un rapporto di locazione l’argomento “spese condominiale” rischia tante volte di divenire a tratti uno strumento per la contrattazione del canone, a tratti motivo di scontro e diverbio tra le parti.

Ma come vengono divise le spese tra proprietà e conduzione dall’amministratore di condominio? E’ chiaro a tutti che una medesima tabella millesimale può ripartire nello stesso modo una spesa, ma gravando sugli uni o sugli altri. In base a cosa?

Occorre fare una premessa, anzi due: la prima è che ci stiamo addentrando in un argomento tanto scomodo, quanto sdrucciolevole; la seconda è che anche in questo ambito, nulla è dovuto né scontato.

E’ utile ricordare, a tal proposito, che il mandato dell’amministratore intercorre tra i condomini (vale a dire le persone proprietarie del condominio) e il professionista stesso: i conduttori sono pertanto estranei a questo asse; non a caso, nell’ipotesi in cui questi ultimi non pagassero le rate, l’amministratore sarebbe costretto ad agire nei confronti della proprietà, non avendo la possibilità di esperire alcuna azione nei confronti dell’inquilino.

Sulla scorta di quanto suesposto risulta facile comprendere l’orientamento di molti colleghi, i quali reputano che la famosa divisione di cui sopra debba intendersi, per i motivi testé enucleati, quale prestazione accessoria e non già ordinaria, per la quale deve essere richiesto un onorario ulteriore (spesso sono gli stessi che i conduttori vorrebbero convocarli alle assemblee, ma su questo è meglio soprassedere).

Evitando di entrare ancor più nel vivo (ricordate tuttavia che un amministratore giovane e volonteroso difficilmente farà di questi ragionamenti, limitandosi a offrire il servizio più completo e migliore possibile), preferisco passare alla trattazione dell’argomento di cui al titolo, dando una prima fondamentale informazione: le spese straordinarie sono sempre a carico della proprietà.

Capita spesso, in sede di contestazione, che i conduttori tentino di difendersi asserendo che queste o quelle spese non debbano essere da loro sostenute perché eccedenti l’ordinaria manutenzione. Ebbene, dobbiamo muovere da una considerazione: il d.P.R. 380/2001 (T.U.edilizia) definisce quali “interventi di manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Se il conduttore dovesse realmente farsi carico di tutte queste spese, farebbe certamente prima ad acquistarlo, l’immobile. Magari mettendolo a sua volta a reddito! Solamente alcune delle spese ordinarie debbono considerarsi di competenza del conduttore, grazie ad una prassi discretamente consolidata, mentre le altre indubbiamente andranno a gravare sulla proprietà, e ora vedremo quali.

All’interno di un rendiconto, oltre alle spese straordinarie, i condomini dovranno provvedere al pagamento di: assicurazione del fabbricato, onorario dell’amministratore, visite biennali dell’ascensore effettuate da ente certificato, tasse bocche di lupo e passo carraio, spese legali e peritali. Per esclusione, tutte le altre dovranno intendersi in capo ai conduttori.

Ritengo utile ricordare, con l’occasione, che non è tuttavia data facoltà a questi ultimi di impugnare l’assemblea, dissentendo sulle spese, i riparti e le rate preventive approvate, e quindi anche in caso di disaccordo sarà costretto a corrispondere gli importi, cercando -tutt’al più- di far cambiare l’amministratore, se realmente lo ritiene opportuno.

Tornando a noi, nella fase iniziale di questo pezzo ho definito l’ambito in questione “sdrucciolevole”: quella di cui ho infatti finora parlato è una consuetudine, infatti esiste una corrente di pensiero secondo la quale, soprattutto in ambito di locazione commerciale, dovrebbe essere tenuto unicamente il conduttore al pagamento della totalità delle spese condominiali, a meno che non si trovi diversa disposizione all’interno dello stesso contratto di locazione, o che insomma non sia stato formalmente disposto altrimenti.

Il consiglio non cambia mai: assicuratevi di essere nelle mani di una persona della quale potersi fidare!

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