Le case si comprano, le case si vendono. Talvolta si tratta di immobili indipendenti, talvolta gli stessi sono inseriti all’interno di un contesto condominiale. Ma cosa succede se chi compra si trova -in omaggio, beninteso- lo scotto da pagare costituito dalle spese condominiali accumulate dal precedente proprietario? Vediamo di far luce sull’argomento.

In caso si tratti di spese ordinarie, cioè di quei danari corrisposti secondo un piano rateale che di anno in anno si ripete pressoché uguale e serve ad affrontare i normali esborsi necessari alla routinaria vita del condominio, non vi è alcun dubbio: la responsabilità, ex art. 63 comma 4 delle disp. Att. Cod. Civ., sarà certamente in capo al venditore, almeno per quel che riguarda la gestione dell’anno del rogito e quella precedente (c’è tuttavia un’associazione di categoria che propone di portare le annualità da due a quattro, ma per ora non resta che attenersi al succitato art. 63). Ciò nondimeno ricordo che tra venditore e compratore vi è solidarietà.

Laddove invece il condominio abbia affrontato una spesa straordinaria, bisogna fare attenzione: questo tipo di uscita viene autorizzata in maniera specifica dall’assemblea all’uopo costituita: pertanto vi sarà una delibera relativa alla spesa, che costituisce l’ago della bilancia. Volendo fare una piccola premessa, consideriamo sempre che, di prassi, sarebbe corretto che l’Amministratore portasse i propri condomini a deliberare in una prima battuta quale genere di lavori si intendono fare (a quel punto il bravo professionista dovrebbe munirsi di n° 3 preventivi per permettere all’assemblea di valutare nel corso della successiva riunione), in seconda istanza con quale ditta e verso quale importo e, in ultimo stadio, il piano di riparto relativo all’importo già ufficializzato.

A questo punto sorge la domanda: quale di questi tre “step” è per noi importante? Certamente il secondo, quello cioè col quale gli interventi vengono approvati in via definitiva (v. Cass. Sent. N°10235/2013), quantificandoli e vincolandoli al nome dell’esecutore, a un computo metrico estimativo, a un preventivo di spesa e a una data di esecuzione (posto che molte volte è addirittura possibile vedere il secondo e il terzo passo percorsi assieme, poiché non esistono regole a riguardo).

Non dobbiamo dimenticare, tuttavia, che è sempre presente il sistema per eludere questo meccanismo e agire diversamente: occorrerà che le parti, venditore e acquirente, si accordino in sede di stipula del contratto di compravendita, così da affermare la loro volontà al di sopra di ogni principio giuridico.

Chiaramente, avere un Amministratore serio ed attento, che possa rendere tutti edotti di cosa sia meglio fare e in che modo evitare “scottature”, seguendo le dinamiche in corso, non è affatto un aspetto secondario o trascurabile. Siate esigenti!

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