Il bello di avere una riforma recente in ambito condominiale è che molti aspetti sono presi in considerazione; il brutto è che molto spesso il legislatore ha operato in maniera da NON addetto ai lavori, sollevando quesiti piuttosto che alimentando certezze.

Tanto per fare un esempio, dubbio è il caso di chi sia titolato a partecipare all’assemblea, organo principe e sovrano del condominio: la norma riferisce che vi debbano prendere parte tutti gli aventi diritto, punto. Ma chi ne ha diritto?

Partendo da questo presupposto ci si affida necessariamente alla giurisprudenza, che tuttavia a riguardo non si presenta univoca, rivelando numerose sentenze che strizzano l’occhio ad opzioni differenti.

Quel che è indubbio è che sia necessario convocare tutti i condomini, ovvero sia tutti i proprietari di una quota pro indiviso del bene comune, siano essi titolari di una parte grande o piccola (perfino i proprietari di un singolo posto auto, come ci ricorda l’articolo de “Il Sole 24 Ore” del 30.01.2018 a cura di Paola Pontanari).

Posto che, quindi, starà all’amministratore ogni indagine su chi sia il vero proprietario (quante volte si è sentito parlare della figura del c.d. condomino apparente? Basti pensare al titolare di un contratto di leasing: proprietario e quindi condomino sarà sempre la banca, nel caso di specie), la vera domanda verte sul fatto che l’amministratore debba –o meno- convocare anche i conduttori (coloro i quali volgarmente definiamo “inquilini”).

Come di consueto, le sentenze a favore di un orientamento affermativo si sprecano, come pure si sprecano quelle in senso opposto: dobbiamo considerare che un conduttore, presente in assemblea e sfornito di delega, può esprimersi solamente con riguardo alla climatizzazione, sia essa estiva o invernale, e non ha potere di impugnare le delibere dell’assemblea (che per l’appunto è detta semplicemente “dei condomini”). Si provi a immaginare, peraltro, alla confusione che ne risulterebbe dall’avere, partecipanti all’assemblea, un’unione di persone che hanno titolo al voto e altre no, con conseguente aumento di numero, discussioni e durata delle sedute.

Al netto di ciò, è necessario identificare una linea chiara per uscire da questo campo sdrucciolevole: a una prima analisi, che io confermo, parrebbe ragionevole esplicitare, all’interno della comunicazione diramata ad ogni condomino, che spetta a quest’ultimo diramare la convocazione all’assemblea anche al proprio conduttore, o quantomeno tenerlo aggiornato a riguardo.

In effetti, a ben guardare, il rapporto dell’amministratore con i propri condomini amministrati, in virtù di quel famoso mandato, per nulla investe figure altre, e questo fa sì che la linea di cui sopra appaia coerente.

Concludendo, risulta facile comprendere come, a voler seguire questo filone, l’amministratore dovrebbe distaccarsi dal conduttore a tal punto da non richiedere allo stesso nemmeno le spese condominiali, essendo garante per il medesimo lo stesso condomino: tuttavia, come dicevano i latini, in medio stat virtus: pertanto appare evidente come, nell’assenza di un dettame preciso, debba essere il buon senso a prevalere su tutto, abolendo per quanto possibile le rigidità.

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