Quante volte sarà capitato ai più di ritrovarsi, all’interno del rendiconto, spese non preventivate, eccedenti la cifra pattuita a bilancio preventivo o ripartite secondo criteri errati?

Purtroppo questo è un genere di lamentela molto diffusa tra i condomini insoddisfatti dell’operato del proprio amministratore.

Partendo dall’assunto – già argomentato in un precedente articolo – che il nostro legislatore prevede delle norme precise in relazione al sistema maggioritario misto che lega quorum di “teste” e millesimi per l’approvazione delle delibere assembleari, dobbiamo distinguere tre casistiche principali.

In primis vi possono essere delle voci di spesa che si sono rese indispensabili nel corso della gestione per garantire la sicurezza in condominio o la fruizione dei beni comuni in virtù di imprevisti non calcolabili: il condomino dovrà fare attenzione all’ambito di applicazione della norma contenuta nell’art. 1133 del Codice: quindi, tanto per citare un esempio classico, sottoscrivere una polizza assicurativa senza il benestare dell’assemblea è vietato all’amministratore.

Inoltre ricordo che, al netto del tamponamento della sopravvenuta emergenza, è compito dell’amministratore convocare urgentemente un’assemblea per rendere i condomini edotti delle spese impreviste da affrontarsi.

In secundis gli esborsi oggetto di controversia si potranno trovare all’interno di un rendiconto (quindi un consuntivo) oppure un bilancio (di previsione) ancora da approvare: in quel caso sarà necessario dissentire in sede di assemblea e votare negativamente all’approvazione della delibera incriminata, avendo contezza del fatto che l’espressione contraria venga espressamente specificata a verbale (ricordo che la trasparenza DEVE essere di casa in condominio, per il bene di tutti e per il rispetto delle regole).

Dulcis in fundo, chiudo con la contestazione di delibere già passate al vaglio dell’assemblea – sempre sovrana, ndr -, la quale ha ratificato l’operato del professionista e ha già fatto passare in cavalleria le c.d. “birbonate” – per chi non l’avesse capito stiamo parlando di cifre non parametrate a lavori da eseguirsi o eseguiti, lievitate in corso d’opera o erroneamente ripartite.

In tutti questi tre casi, posto che sarà compito dell’amministratore spiegare ai condomini nelle dovute sedi il perché nessuna assemblea sia stata convocata prima, per quale motivo l’ingente spesa sia da considerarsi legittimata e perché una normale spesa sia diventata tanto ingente, bisognerà innanzitutto che il consesso assembleare si esprima votando, con la consueta insindacabile discrezionalità.

In caso di votazione efficace e globalmente positiva, le delibere approvate dovranno essere impugnate (sempre e solo dai condomini assenti o dissenzienti, attenzione attenzione!), ma soltanto per ragioni di legittimità, quindi attinenti alla votazione, alla ripartizione o simili (l’autorità giudiziaria mai si occuperà di argomenti quali ad esempio la scelta di taluna o talaltra impresa).

In caso di voto negativo per mancanza di maggioranze necessarie ecco che l’amministratore si ritroverà a dover sottoporre ad una nuova assemblea, precipuamente convocata, il medesimo punto all’ordine del giorno, nella speranza che stavolta lo stesso passi: contrariamente sarà necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria per dirimere la questione.

Per concludere, tuttavia, in simili circostanze l’amministratore deve porsi delle domande e altrettanto devono fare i condomini: ricordate sempre che chi ha in mano il vostro investimento principe – la vostra casa – deve essere meritevole di fiducia, per il bene di entrambe le parti. Quando questa viene a mancare, ecco che si palesa il problema più irrisolvibile.

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