Sarà certamente capitato a tutti di trovarsi in sede assemblea e non riuscire a capire il meccanismo in base ai quali si può deliberare su di uno o un altro punto.

Prima di tutto bisogna distinguere quorum costitutivi (in base ai quali l’assemblea può ritenersi valida, cioè atta ad avere luogo e deliberare) e deliberativi (cioè sufficienti affinché le delibere possano ritenersi efficaci).

Il Codice Civile parla poi a sua volta di maggioranze di teste e di millesimi: entrambi i criteri devono essere tenuti in considerazione e rispettati all’atto del conteggio.

Entrando ora nel vivo della questione, per quanto attiene alla costituzione dell’assemblea -posto che non vi sono differenze numeriche tra ordinaria e straordinaria- saranno necessari i due terzi sia delle teste che dei millesimi in prima convocazione, e solamente un terzo in seconda convocazione.

Per questo motivo le riunioni di condominio si tengono sempre in seconda convocazione; tenete tuttavia a mente che la prima non necessariamente è una formalità, essendo prevista comunque la stesura di un verbale anche nel caso in cui vada deserta.

Per le delibere sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti (che sono i partecipanti all’assemblea) che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (vale a dire almeno 334 millesimi), metà (501 millesimi) nel caso di delibere riguardanti spese straordinarie, nomina, revoca e riconferma dell’amministratore – ebbene sì, anche quest’ultima ha il medesimo peso!- oltre che liti attive e passive: ecco qui l’esempio di doppia maggioranza perfettamente declinato e chiaro.

Esemplificando quindi, possiamo ipotizzare il seguente caso: nel corso di un’assemblea ordinaria in seconda convocazione il terzo punto all’o.d.g. riguarda la nomina dell’amministratore: su 600 millesimi presenti 400 (con la maggioranza delle teste) votano per il professionista a, i restanti per il professionista b. Risultato? Nessuno dei due sarà regolarmente nominato, e quindi fino a nuova votazione resta in carica il soggetto che ha detenuto il mandato fino a quel momento, in regime c.d. di prorogatio imperii.

Della prorogatio parlerò un’altra volta; quello che ora mi interessa è trasmettere a tutti il più importante dei messaggi: sorvolando sulle tematiche relative alla costituzione, laddove in assemblea si sia costretti a contare teste e millesimi per vedere “chi la spunta” in relazione alle decisioni da prendersi, sappiate che un problema c’è, ed è proprio la non unità del condominio.

Cercate di fare fronte comune, intendervi, essere concordi e condividere, anche riguardo (e attraverso) l’amministratore (!): una buona gestione non potrà mai essere il frutto dell’acredine tra i condomini.

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here